合同法规定哪些情况属于租房违约？是如何计算违约金的？

合同法规定哪些情况属于租房违约？是如何计算违约金的？详情见下文：

一、房屋租赁合同常见的违约情形：

1、在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提前1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)， 对方当事人有权要求其支付违约金。

2、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。

3、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。

4、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。

5、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。

6、双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼解决。

二、约定房屋租赁违约金应注意：

1、违约金应体现补偿为主、惩罚为辅的原则

       现行立法承认违约金具有补偿性和惩罚性多重属性，以补偿性为主、惩罚性为辅。这样，既维护了守约人的利益，也兼顾了违约人的利益，体现了公平原则;违约金的功能在于使守约方因对方违约而造成的损失或失去的利益得以补偿和实现;有关违约条款主要是用来调整当事人之间的利益分配，力求做到公平，主要目的绝非在于惩罚违约方。因此，违约金责任作为一种财产责任，其本质意义首先在于对守约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。

2、约定房屋租赁违约金的形式

       违约金的形式包括约定具体的违约金数额和违约赔偿损失的计算方式两种。房屋租赁合同中双方约定确定违约金数额的按约定计算;双方未约定明确违约金数额的，按照违约赔偿损失计算。

三、租房违约金怎么计算

(1)违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

(2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

(3)“不超过20%”，应是指不超过主合同标的额的20%，但这只能适用于定金约定，约定的定金高于主合同标的额20%的部分，法院不会支持。

四、违约金过高或过低的处理办法

       根据《合同法》第114条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

       需要强调的是，违约金的高低是应当事人的申请由法院或仲裁机构被动进行审查的。如果当事人没有在一审法庭辩论终结前提出对违约金的调整申请，则审理机构不主动干预。我们认为，为保险以及公平起见，建议在约定违约金比例时通过设定上限等方式防止违约责任过重。

       我国对租房违约金的数额并没有一个数额的规定，所以一般情况下可以和当事人进行协商后确定，通常不能约定超过主合同标的的20%。实践中，要是造成的实际损失过高或过低的话，可以请求适当增加或减少违约金数额。

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